Un certain malaise

[Patrick]

( tu peux décider d'avoir le tien, tu n'es pas forcé de passer par celui de l'autre) va te renseigner toi-même au service des hypothèques.

Justement, passer par un notaire est sensé garantir contre ce genre de problème, non ?C'est lui qui est chargé d eces recherches. Celui-ci est en effet le garant de la léicité de l'acte et du titre de vente et de propriété. On peut donc lui demander des comptes en tant qu'officier de justice.

[Paulo]

Cela dit, de mon point de vue d'étudiant en droit, mieux vaut rater une vente qui sent mauvais que devoir se taper 10 ans de procédure pour avoir raison au bout du compte.

Si la maison te plaît, demande à un second notaire de travailler pour toi. Ca fera toujours deux sources de responsabilité professionnelle.

Pour tout ce qui est vices cachés, le vendeur est responsable.
Pour ce qui est pollution, le vendeur est responsable aussi.
Si il y a de défauts d'informations, le notaire va l'être aussi.
Si il y a une fraude dans l'acte; une illégalité, le notaire engage sa responsabilité aussi.

Du moins, c'est en droit français, je connais pas le droit belge.

Donc je serais toi:
-je me ferais assister d'un second notaire en qui tu as confiance
-si il reste de l'ombre, j'achète ailleurs et tant pis, mieux vaut autre chose que tomber dans de la procédure (les sommes engagées en matière immobilière t'assurent que y'aura procès).
Et en plus si on parle de personnes tres peu recommandables, on est jamais surs qu'elles ne tentent pas certains types d'intimidation qui pourraient te mettre toi et ta famille en danger.

[Anke]

ça pue la mort c't'affaire, vas-y pas ! La responsabilité du notaire, moi je veux bien, mais mes genoux( j'ai un ptit peu d'expérience là-dessus) suaf si tu es près à t'emmerder avec 10 ans de procédures. Plan pourri.

[Corin]

Salut,

En intro, je ferai un peu dans la formule: les bonnes affaires, ce sont celles où l'on paie le prix normal et où le vendeur présente le bien sans en rajouter et en donnant un aperçu des contraintes.
Les bonnes affaires, c'est celles où tout est carré, clair, limpide.
Parce que 10 ans d'emmerdes pour soit-disant 50k€ d'économie, il y en a des gens qui ont connu ça.

Vu de ma fenêtre et avec ma petite expérience: moins on y voit clair plus il faut exposer les choses au grand jour.
Si le vendeur est un margoulin connu, il ne faut pas y aller seul.

Plusieurs pistes:

• 1. les autorités sont en général un bon repère: la mairie, la direction départementale qui suit l'urbanisme... Ca peut donner des indications. Surtout si une autoroute est prévue au même endroit... ;
• 2. les ordres professionnels: j'ai saisi celui des notaires, un jour. Le notaire que j'avais en face est allé 6 ans en prison (sous son air bizarre et ses retards se cachaient des faux en écriture publique et des détournements de fonds).
• 3. avoir son propre conseil: si le notaire est aussi le tien, prends-en un autre. Le gars est forcément juge et parti (même s'il est honnête). Ca m'a servi dans un héritage de faire débouler un notaire indépendant. Il a déterré tout ce que l'autre avait ordre de taire.
  Quand on regarde le prix d'un architecte, d'un notaire ou d'un avocat face au coût d'une maison ou d'un appartement, on a très souvent tort de ne pas s'entourer de professionnels compétents (on peut les rémunérer avec une baisse de prix qu'ils savent obtenir).
  Un jour, j'ai failli acheter une baraque. J'y suis allé avec un architecte. En 5 minutes, il avait trouvé les travaux de rattrappage des fondations que le vendeur voulait cacher.
• 4. les gens qui ont la même expérience: si 85 maisons ont été vendues, il y a obligatoirement une copropriété et un syndic. En allant les voir, tu pourras sans doute te faire une idée.

Perso, et ça n'a rien à voir avec ta question initiale, devenir propriétaire pour devoir ensuite me coordonner avec 100 personnes, je trouve ça contradictoire. Les copropriétés, c'est souvent l'enfer.

A+

[Black Mamba]

Le proprio a l'air d'être une sacrée pourriture, je te conseil d'abord de faire appel à un architecte afin d'être sûr que la maison et le terrain sont bien aux normes.

[Sotret]

une autre piste pour la chasse aux renseignements :

Si j'ai bien compris, il s'agit d'un lotissement "annexé" à une ancienne base OTAN ou quelque chose d'approchant. Plus de 80 logements déjà revendu, ça ne passe pas inaperçu et il doit y avoir un certain retour.
Un peu de porte à porte pourrait être intéressant.
De même, pour l'historique des lieux, pourquoi n'irais tu pas de poser dans les bistrots du secteur ? Histoire de savoir ce qu'en disent/pensent les gens du coin ? Au milieu du bruit ambient, tu trouveras bien un peu de signal...

[Gros Calou]

Si c'est pour te ronger à sang les dix prochaines années, laisse tomber et maman Bison comprendra tes motivations 

[Bison]

Merci de vos conseils pertinents.

J'ai effectivement "interviewé" les voisins cet après-midi "mine que de rien".

Comme je m'y attendais : 

• quelques petites surprises sur le plan matériel par-ci par-là, mais rien que du normal :  les maisons ne sont pas garanties neuves ...
• voisins plutôt sympas, à la recherche d'un endroit "tranquille", contents d'avoir posé leurs pénates à cet endroit, tous occupés à des travaux plus ou moins importants de rafraichissement, remplacement des moquettes etc.
• les gens à qui j'ai parlé ne connaissent pas le passé du vendeur, une dame m'a dit qu'il "se gonfle un peu le cou" (Ça, c'est leur meilleur truc ... dans un mail, il m'a écrit qu'il était toujours d'une "totale rectitude en affaires"  )
• pour tout le monde, la question de la co-propriété reste floue. Réunion d'information prévue dans deux semaines.

Lundi, visite approfondie avec un homme d'expérience en matière de rénovation de bâtiments.
J'essaierai bien d'avoir aussi un architecte ...

Mais surtout, harcèlement du notaire ... c'est là que cela va se décider, au vu de ses réactions.
J'ai encore la possibilité de me faire assister d'un autre notaire, entre le moment de la "convention" et la signature de l'acte authentique.

[gmaz87]

• pour tout le monde, la question de la co-propriété reste floue. Réunion d'information prévue dans deux semaines.

Bonjour Bison,
J'ai un jour acheté une maison un peu comme toi: elle faisait partie d'un lotissement d'entreprise, les maisons étaient vendues à l'encan après la liquidation judiciaire de la dite entreprise quelques années auparavant.
Vendues comme tout bien immobilier; en l'état, hors de tout vice caché, celles ci étaient dans des états divers (certaines avaient été squattées ou parfois vandalisées par des jeunes qui y faisaient la fête le samedi soir), bref il y a vait de tout, du mauvais (état moyen) et du bon (le prix de départ étant largement inférieur au marché).
Mon propos n'est pas de détailler cet achat mais plus d'évoquer la co propriété.
Lors de l'achat rien n'existait, mais il y a avait des rues privatives et surtout nous l'avons appris après à nos dépens, un réseau d'eau et d'égouts lui aussi privatif.
Il a été constitué une association de propriétaires (une sorte de copro) et nous avons tenté de refiler nos rues privatives (en mauvais état) à la municipalité pour le franc symbolique, elle a refusé bien que la rue principale qui menait à la gare ait été utilisé par de nombreux habitants de la commune.
Idem pour les réseaux d'égouts, un jour l'un s'est bouché, pas de plans....., il a fallu creuser a droite et à gauche pour trouver ou était le problème et un trou ça coûte bonbon......
Donc, ce n'est pas rédhibitoire d'acheter sans copro, mais assurez vous des parties communes AVANT et essayez de savoir qu'elle est la liste complète de ces partie communes (éclairage, voirie, réseaux,obligations diverses etc) et non un truc du style dans l'acte de vente l'acheteur accepte l'entière responsabilité en commun avec les autres acheteurs des parties communes et toutes obligations en découlant".
Essayez d'avoir une liste exhaustive (mais la ça risque d'être plus coton, encore que l'acheteur initial ,donc ton vendeur qui te semble foireux,  doit avoir en la matière une obligation d'information la plus complète possible).
A mon sens ou il risque d'y avoir des soucis c'est sans doute que la plupart des acheteurs ne se posent pas ces questions et que pour eux ils achètent un bien unique et non une habitation dans un lotissement,
ils n'appréhendent donc pas qu'à terme ils risquent d'avoir des frais complémentaires (entretien, éclairage ou autres)
As tu interrogé la Mairie sur leur perception de cette copropriété et l'intégration éventuelle des parties communes dans le domaine communal?
Déolé pour le post un peu long 
A+
Gérard

[Sotret]

Bonjour Bison,
J'ai un jour acheté une maison un peu comme toi: elle faisait partie d'un lotissement d'entreprise, les maisons étaient vendues à l'encan après la liquidation judiciaire de la dite entreprise quelques années auparavant.
Vendues comme tout bien immobilier; en l'état, hors de tout vice caché, celles ci étaient dans des états divers (certaines avaient été squattées ou parfois vandalisées par des jeunes qui y faisaient la fête le samedi soir), bref il y a vait de tout, du mauvais (état moyen) et du bon (le prix de départ étant largement inférieur au marché).
Mon propos n'est pas de détailler cet achat mais plus d'évoquer la co propriété.
Lors de l'achat rien n'existait, mais il y a avait des rues privatives et surtout nous l'avons appris après à nos dépens, un réseau d'eau et d'égouts lui aussi privatif.
Il a été constitué une association de propriétaires (une sorte de copro) et nous avons tenté de refiler nos rues privatives (en mauvais état) à la municipalité pour le franc symbolique, elle a refusé bien que la rue principale qui menait à la gare ait été utilisé par de nombreux habitants de la commune.
Idem pour les réseaux d'égouts, un jour l'un s'est bouché, pas de plans....., il a fallu creuser a droite et à gauche pour trouver ou était le problème et un trou ça coûte bonbon......
Donc, ce n'est pas rédhibitoire d'acheter sans copro, mais assurez vous des parties communes

AVANT et essayez de savoir qu'elle est la liste complète de ces partie communes (éclairage, voirie, réseaux,obligations diverses etc) et non un truc du style dans l'acte de vente l'acheteur accepte l'entière responsabilité en commun avec les autres acheteurs des parties communes et toutes obligations en découlant".
Essayez d'avoir une liste exhaustive (mais la ça risque d'être plus coton, encore que l'acheteur initial ,donc ton vendeur qui te semble foireux,  doit avoir en la matière une obligation d'information la plus complète possible).
A mon sens ou il risque d'y avoir des soucis c'est sans doute que la plupart des acheteurs ne se posent pas ces questions et que pour eux ils achètent un bien unique et non une habitation dans un lotissement,
ils n'appréhendent donc pas qu'à terme ils risquent d'avoir des frais complémentaires (entretien, éclairage ou autres)
As tu interrogé la Mairie sur leur perception de cette copropriété et l'intégration éventuelle des parties communes dans le domaine communal?
Déolé pour le post un peu long  
A+
Gérard

Alors voilà qui est extrèmement important !  

Effectivement, le lotissement a de forte chance d'avoir été construit sous droit privé. Dans un tel cas, la réalité du respect des règles de l'art et de leur contrôle est bien plus aléatoire que dans le cas de travaux publics exécutés pour la collectivité (déjà que dans ce dernier cas, il faut parfois batailler ferme...). De plus, les VRD (voiries et réseaux divers) sont souvent les premiers à trinquer : Les maisons sont ce que vend le lotisseur et ce que surveille naturellement l'acheteur. Elles ont donc de bien meilleurs chances d'être nickel.
Dès lors, il est tentant de faire des "économies" sur ce qui ne se voit pas : la structure de la chaussée, la qualité des matériaux et de la pose des canalisations d'eau et d'assainissement...Ce n'est d'ailleurs pas tant une volonté d'escroquerie qu'un état d'esprit : Le responsable du projet (architecte, marchand de bien, promoteur,...) ne s'intéressent qu'au bâti. les VRD sont sous-traitées ou font partie d'un lot "croupion" et de toutes façons, c'est le moins cher qui réalisera.
Il est tout à fait normal qu'une commune se méfie dans un rétrocession des VRD d'un lotissement et qu'elle n'ait pas envie de prendre la charge de l'entretien d'équipements dont elle n'a pas assuré la surveillance lors de la réalisation.
D'ailleurs, la plupart des communes ne se méfie pas suffisamment, alors que la rétrocession est souvent la règle. Un grand classique,c'est la défense incendie déficiente pour cause de mauvaise lecture des textes réglementaires. Lors du contrôle annuel suivant la rétrocession, l'hydrant est non conforme et la commune se trouve avec quelques dizaines de milliers d'euros de travaux sur les bras...
Autre exemple : la voirie dont la structure est très light ou a été compactée à la 6-4-2. Tout va a peu près bien jusqu'à ce que le voisin chauffeur-routier décide de rentrer régulièrement chez lui avec sous outil de travail...
Le pire que j'ai rencontré, c'est le réseau d'eau en tuyaux de plastique collés, alors que c'est un procédé proscrit en travaux publics depuis avant ma naissance...

Pour ce qui est du caractère privatif des réseaux d'eau, l'existence de compteurs individuels pris en compte par le service gestionnaire des eaux est un indice (attention à ne pas confondre avec un compteur divisionnaire à usage de la copropriété).
Pour l'assainissement, attention à ne pas prendre l'existence de regards dans la rue pour un assainissement collectif des eaux usées. Ca ne peut être "que" le réseau pluvial, les eaux usées étant traitées à la parcelle (fosse sceptique + épandage).
Attention également aux mini-stations d'épuration privées appartenant à la copropriété : Elle ne sont pas toutes de conception valable, et celle qui le sont, ne sont pas pas forcèment entretenues correctement, voir pas entretenues du tout...Et si l'administration en charge de la police de l'eau y met son nez, la mise en conformité peut être douloureuse...[/list]

[Bison]

Merci encore!

Parmi les questions posées au notaire figure une demande expresse d'éclaircissement concernant mes droits et devoirs à propos de cette part de propriété commune.

J'aurai désormais des questions plus précises à évoquer!

Demain matin, branle-bas de combat!
Grâce à vous je pars mieux armé! Plus "pro"! 

[gmaz87]

comme dit leif et à quoi j'ajoute" les déconvenues des uns évitent au maximum les emm*rdes aux autres"
a+
Gérard

[marco 2]

juste une info :

Quand j'ai fait construire, ma femme ne sentait pas le constructeur qu'on avais choisit....mais pas d'info a son sujet sur internet.....au jour d'aujourd'hui, il est en prison, et moi j'ai un trou de plus de vingt mille euros dans mon budget.....donc quand l'un des deux a un doute, n'y aller pas......fuit cette occasion comme la peste.....la bonne affaire est a venir.....

[JULES]

A lire la description de l'opération immobilière, cela se passe dans le chef lieu du Hainaut..

Le Promoteur (je suppose que le bien est vendu par une société immobilière)

L'acte de constitution de la société publié au Moniteur belge peut t'apprendre quelque chose: date de la constitution (uniquement pour cette opération???,capital, fondateurs )
Les derniers bilans rentrés à la BNB  (banque nationale de Belgique dans le jargon) de la société qui te vend le bien peuvent t'apprendre quelque chose.  Les bilans et comptes de résultat ont-ils été rentrés à temps?   Surface financière de la société?
 Une recherche sur les administrateurs de la société peut valoir le coup (qui est qui?).  L' éminent juriste que tu évoques ne serait il pas frappé aussi par une interdiction professionnelle comme administrateur (ce point  n'est pas souvent vérifié par les autorités)?


Le notaire.

Le notaire, officier public, se trouve en train de vendre toute une série de biens (donc avec honoraires par maison  x 100 ).  Tu représentes donc 1/100 de ses honoraires potentiels sur cet affaire et d'honoraires futurs pour d'autres affaires de ce type.

Sans douter de l'honorabilité du notaire, tu peux en partie lui épargner  drames de conscience et conflit d'intérêts (les honoraires générés par l'affaire VS une information complète et objective et  la défense de tes intérêts-) en prenant un autre notaire, de préférence dans un autre arrondissement ou une autre province.  Cet autre notaire aurait à priori un regard matériellement  plus détaché et serait intellectuellement tout aussi objectif que celui qui est en charge de la vente.  Si nous parlons bien du chef lieu de la province, certains notaires ont une sensibilité politique qui ouvre peut-être la porte de certaines affaires ou milieux.

Le montant de la transaction.

Une  sous-évaluation importante de la vente peut entraîner un retour de bâton de la part de l'administration de l'enregistrement. 


Mr et Mme
Tu dois aussi être un bon client pour ce notaire et pour ce promoteur.  Regarde comme on te  relance.  Tu n'aurais sans doute  pas besoin de prêt hypothécaire (tu revends sans doute ton ancienne maison).  Il ne faudrait pas insérer dans le compromis de vente la fameuse clause "sous réserve de l'obtention d'un crédit hypothécaire".  Le marché immobilier ne doit pas être des plus florissants dans la région et je ne suis pas certain qu'il se redresse à court terme (point de vue perso…)…donc le roi c'est toi dans ce cas


A toi de voir, et les affaires en or, je n'y crois plus (cela a été dit déjà).  Les quelques actions que tu vas entreprendre sont frappées du bon sens (architecte et professionnel du bâtiment)


Et si malgré tout, après tout cela, il y a une petite voix discrète  qui continue à te chuchoter  que cela sent mauvais, c'est sans doute que cela pue.  Et dans ce cas…..

Bonne chance

[Paintedhorse]

Bonjour,

Je ne sais où en est ta transaction mais la règle numéro 1 lors de l'achat d'une maison est
NE JAMAIS PRENDRE LE MEME NOTAIRE QUE LE VENDEUR.
Il faut t'imaginer que le notaire est ton avocat.
Prendrais tu le même avocat que ton adversaire en justice?
Un notaire se sentant surveillé hésitera plus que si il a les coudées franches.
Une copropriété. Je t'avoue que je n'avais jamais vu cela avec des maisons.
Quelles en sont les implications? Y a t il  un Syndic? Un règlement d'ordre?
Dans le cadre des appartements, on imagine ce qu'elles peuvent être mais pour des maisons...
Pour info, je travaille dans un endroit qui possède tous les Moniteurs belges (depuis avant la Belgique même)
Et entre autre toutes les sociétés créées en Belgique. Si tu as besoin d'info, n'hésite pas!
Fie toi à ton instinct!
A+

[Bison]

Bonsoir,

J'ai de plus en plus de renseignements, je commence à y voir clair, c'est à dire à bien cerner les zones d'ombre!
Apparemment, pour la maison et son terrain, ce serait assez clean.

Par contre, au niveau des parties communes, c'est l'imbrogio total ...
Au point où j'en suis dans mes investigations, elles ne peuvent exister (juridiquement parlant).
À savoir que toute forme de coproprité est strictement interdite dans l'acte de base du domaine.
Mais je dois encore "analyser" les transactions survenues au cours des trente dernières années ...

La réalité, c'est qu'il y a deux aires de jeu (bien sécurisées) et un espace barbecue qui sont réellement là, à disposition "commune".

J'ai une petite idée de la manière dont cela a pu se passer pour en arriver là, et je pense que les promoteurs cherchent en réalité à s'en dégager par un tour de passe-passe discret ...

S'il est possible de mettre tout cela "en ordre", dans un cadre juridique bien défini, je ne suis pas contre le principe, encore que cela implique quelques responsabilités qu'il faut pouvoir clairement identifier.

J'ai ré-examiné cet aprèm la maison avec un homme du bâtiment :  avis favorable (Attention, cette transaction n'en est pas pour autant une "affaire" - c'est simplement quelque chose qui correspond pile poil à notre cahier des charges, au prix normal du marché.

Je vous tiens au courant de mes découvertes ...
Demain à la première heure, je contacte effectivement un second notaire, et on verra ensemble dans quelle mesure ceci est gérable.

Merci de vos excellents conseils!

PS
@ Jules :  Je suis en plein dans les démarches et investigations que tu suggères ...
@ Paintedhorse :  merci d'avance, si je dois mettre la main sur un MB non encore dispo sur net!

[philippe13]

Essaye de voir, si c'est possible en Belgique, toute les sociétés ou les gens en cause on des participations et le devenir de ces sociétés. Ici nous avons  société.com et infogreffe. Essaye même en France d'ailleurs voir si il y quelques cadavres dans des placards français. Perso je suis déjà tombé sur un faux expert-comptable qui sous-louait un bureau à l'heure chez un "confrère".  En faisant de la relance de mauvais payeurs, je suis comptable intérimaire en PME, j'ai vu quelques trucs gratinés.

[Bison]

Fin de partie !

J'ai suivi tous vos conseils, sauf un :  dégager avant d'avoir exploré toutes les possibilités.
(Le Bison, il est plutôt accrocheur ...)

Avec ce que j'avais découvert, avec les questions posées au notaire instrumentant et restées sans réponses, j'ai pris contact avec un autre notaire qui a rapidement confirmé que mes inquiétudes étaient tout-à-fait légitimes. Donc, la signature de la convention de vente a été reportée, le temps pour le nouveau notaire d'étudier le dossier sérieusement, d'obtenir les explications et les précisions .

Sans surprise, le vendeur ne veut plus entendre parler de nous!
Les zônes d'ombre cachaient vraisemblablement des choses plus graves.
CQFD !

Bon, c'est sans surprise, sans regret ...

Conclusion :  on n'est jamais trop circonspect.

Ce forum est formidable!
Merci à tous les intervenants, merci à tous ceux qui m'ont offert leur aide !  

[gmaz87]

"Ni regrets, ni remords" vieux principe de base.
Mieux vaut passer au large que de s'enfiler dans un truc foireux.
En tout cas, bravo à toi d'avoir creusé jusqu'au bout, au moins tu sais pourquoi tu décroches de cette affaire.
Et meilleure chance pour la suivante 
a+
Gérard

[JULES]

C’est super que cette histoire se termine par un happy end.  Elle a fait perdre beaucoup de la naïveté et de la confiance aveugle que l’on peut avoir envers certaines autorités établies, experts, etc….

Dans ce genre de transactions, il vaut mieux avoir  2 notaires (le sien et celui du vendeur) pour le même prix.  Cela ne coûte pas plus cher en Belgique ( cela doit être aussi vrai en France). Bien s’entourer et prendre le temps de bien se faire conseiller pour décider sereinement  , tu l’as fait aussi , impeccable

Après quelques jours, certaines phrases prennent maintenant toute leur saveur :

dans un mail, il m'a écrit qu'il était toujours d'une "totale rectitude en affaires"  lol )

Tu as fait preuve de beaucoup de patience et tu as eu pas mal d’estomac pour aller jusqu’au bout et valider de façon logique ce que te disait ton instinct … belle démarche…


L’esprit critique et peu respectueux de ce forum s’applique donc à beaucoup de domaines … 

[mrmagoo]

Après quelques jours, certaines phrases prennent maintenant toute leur saveur :
dans un mail, il m'a écrit qu'il était toujours d'une "totale rectitude en affaires"

En même temps, il est est rare que dans une transaction commerciale ton interlocuteur t'avoue être un escroc chevronné   

[Chris-C]

que c'est dur l'immobilier..... 2 belles merdes cette année pour moi....

j'en retire comme expérience:

1) toujours son notaire et différent de celui du vendeur.
    tu deviens SON client et il BOSSE pour toi, quand ça part en sucette c'est trés important.

2) Pas d'argent au black, surtout avec le cv du gars, si ça part en sucette, tu seras content de n'avoir rien à te reprocher.
    si soucis tu ne récupères jamais ton argent et attention au prix en cas de revente.

3) prend conseil chez un avocat, ça laisse des traces.

C'est difficile de dire non quand le bien plait, mais quel soulagement quand c'est fait.
Faut pas oublier que pour l'achat d'ancien, tu découvres toujours des petits soucis une fois installé, alors si déjà c'est pas clair
au moment de l'achat.....

Comment faire des affaires avec un mec comme ça, si tu fais pas partie de son monde.... la pelle CS c'est des conneries à ce niveau