Vie Sauvage et Survie
Catégorie Générale => Dans la jungle ordinaire => Discussion démarrée par: Pilip le 29 novembre 2008 à 12:25:33
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Bonjour à tous !
Je suis actuellement propriétaire d'un appartement, situé dans un ensemble d'immeubles, et donc régit par un syndicat.
Je voudrais savoir si il est possible de le quitter, et quelles conséquences ça peut avoir pour moi. Seulement, le droit, c'est pas mon domaine, et je n'ai rien trouvé de suffisant sur la toile.
Je suis donc preneur de toute information à ce sujet.
Merci :)
PS: Comprenne qui pourra, mon acheteur m'a laché, c'est ballot ;D
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J'allais te répondre mon sentiment, qui est que c'est impossible de quitter un syndic de copropriété, car il faut toujours son accord pour faire quoi que ce soit...
Puis j'ai fait un tour sur légifrance, fouiné un peu :
Article 15 En savoir plus sur cet article...
Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
c'est la
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Version consolidée au 06 août 2008
si ce n'est pas l'information que tu cherches, va toi-même sur légifrance et rentre le code de la loi, tu pourras la lire et peut-être trouver ce que tu veux?
Voilà ma petite contribution de juriste en herbe ;)
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Tu montres que c'est légalement possible, et c'est le meilleur départ que pouvais prendre cette affaire, donc merci :)
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Je ne comprends pas le sens de cette question... Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il assure l'exécution de ses décisions prises en assemblée générale et administre l'immeuble au nom du syndicat (voir par ex. ICI (http://www.pratique.fr/vieprat/log/prop/daf1905.htm)) : entretien en tout genre, gestion des contrats et du personnel, travaux etc. Comment pourrais-tu le "quitter" tant que tu es copropriétaire ?
jiluc. (http://jiluc.net/Firefox_icone.png)
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quand on achéte un bien dans une copropriété la régle du jeux est fixée à la base , on fait partie de la copropriété donc on ne peut quitter le syndicat mais on peut effectivement exercer seul tous les droits sur son bien mais pas en ce qui concerne les parties communes . chaque membre de la copro étant en indivision sur ces parties seul le syndic peut agir.
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Bonjour,
Pourrais-tu exposer davantage ta préoccupation.
Notamment, est-ce le syndicat, le syndic ou encore le conseil syndical que tu souhaites quitter?
Détacher un lot d'une copropriété est, sauf configuration exceptionnelle, impossible dès lors que par exemple, s'il s'agit d'un appartement, celui-ci est matériellement lié par des murs, des réseaux, une toiture ... aux autres lots et aux parties communes.
Ainsi, ton lot ne peut pas être indépendant, comme pourrait l'être une maison inviduelle disposant d'une autonomie de contruction et de fonctionnement.
Donnes nous plus de précisions sur le but que tu poursuis et il sera plus aisé de te donner un avis.
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Le but est de ne plus payer les appels de fonds.
Le syndicat est là pour appliquer les décisions prises, et je pense que c'est un intermédiaire dont on peut se passer. Il ne me semble pas que les parties communes lui appartiennent, car la copropriété peu de temps avant mon emménagement avait fait changer le syndicat. Je crois donc que ce sont bel et bien les propriétaires qui détiennent le pouvoir. Dont celui de plus vouloir de syndic, même s'il faut pour cela mettre la main à la pâte (faire le ménage, sortir les poubelles, etc etc).
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Mais c'est bin le conseil syndical qui décide, pas chacun pour soi ! Comment le syndic pourrait-il payer les factures correspondant aux tâches fixées par le syndicat des copropriétaires , si certains ne lui avancent pas les sommes ? Tu comptes payer par toi-même — et chacun dans son coin — ta quote-part de l'électricité des équipements collectifs (éclairage, ascenseur...) ? Tu vas ravaler si besoin ton bout de façade perso, refaire l'étanchéité d'une fraction du toit, balayer un nombre proportionnel de marches d'escalier, acheter ta consommation de fuel pour le chauffage central et en assurer toi-même une partie de l'entretien ? Le syndicat des copropriétaires choisit un syndic, il en change s'il le décide. Si tu n'approuves pas ce choix, à toi de mettre en avant un autre candidat à la prochaine assemblée, mais vous ne pouvez pas vous en passer. Fais-tu partie du conseil syndical ?
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T'es un peu excessif dans la manière de répartir, mais en faire le plus possible par soi même, c'est effectivement l'idée. Et, nous sommes d'accord sur ce point, ce sont les copropriétaires qui décident au final.
Si je dis pour résumer, que c'est légalement possible, mais que ça demande de convaincre les gens et d'agir par la suite, on est d'accord ?
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Si je dis pour résumer, que c'est légalement possible, mais que ça demande de convaincre les gens et d'agir par la suite, on est d'accord ?
Vous pouvez changer de syndic, mais pas vous en passer pour faire les choses vous-mêmes. Et tu ne peux en aucun cas ne plus faire partie du syndicat des copropriétaires — et obéir aux décisions qu'il prend en ton nom — tant que tu es copropriétaire...
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Quelles sont tes sources d'informations ?
Simka, je potasse un peu les lois en rapport, et à priori c'est le syndic que je trouve inutile.
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Tu ES copropriétaire : tu ne peux pas ne pas être hors du syndicat des copropriétaires qui gère les actes nécessaires de la copropriété. Par définition.
J'ai comme l'impression que tu n'as même pas regardé le lien que je t'ai fourni ; extrait :
# le syndicat de copropriété est la réunion de l'ensemble des copropriétaires. La constitution en syndicat a lieu automatiquement sans formalités particulières ;
# le syndic est le représentant du syndicat ; il assure l'exécution de ses décisions prises en assemblée générale et administre l'immeuble au quotidien au nom du syndicat
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Edit: tu as raison en fait, j'ai mis du temps à percuter. J'avais prévenu, le droit c'est vraiment pas mon truc ;D
Ok, donc le syndic, comme le syndicat, existe par définition. Donc finalement, ceux dont je veux me débarasser, c'est la société qui gère ça actuellement.
Mais il me semble qu'il est tout de même permis, à condition que le résultat d'un vote proposé à la copropriété y soit favorable, de s'exclure à titre individuel de ce système. Reste donc à convaincre les autres propriétaires.
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Rien n'indique dans le lien que tu m'as passé, ni dans la loi pour ce que j'en ai lu, qu'il soit obligatoire d'avoir un syndic. Ni que l'on soit obligé d'y adhérer
Allez, bye. EOT pour moi.
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Jiluc, j'ai édité, je comprend vite, mais faut m'expliquer longtemps avant.
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je saisi un peu mieux tes préoccupations.
Avant tout il convient d'éclaircir les définitions.
Le syndicat s'est la collectivité des copropriétaires.
Le syndic s'est le mandataire choisi par le syndicat pour assurer la gestion de la copropriété.
Le conseil syndical est un organe composé de plusieurs copropriétaires qui assiste le syndic dans sa gestion et le supervise.
Ainsi, comme tu l'auras compris, tu ne peux retirer ton lot du syndicat (de la copropriété) mais l'assemblée des copropriétaires peut décider de:
-Se passer de syndic et de gérer la copropriété au travers d'un syndic bénévole, en générale confié à l'un des copropriétaires.
Pour ce faire, il suffit de ne pas renouveller le mandat du syndic lors de la prochain assemblée annuelle, ou si le conseil syndical, ou encore, l'un des copropritaires, dispose à lui seul du nombre de tantièmes suffisant pour cela (voir détail dans la loi de 1965) de demander la convocation d'une assemblée spéciale et de révoquer le syndic, en le remplaçant par le copropriétaire candidat à cette tâche, ou par un autre syndic plus efficace ou moins onéreux , ou les deux!!!
Attention, tout cela doit respecter des règles impératives de formes et notamment de majorité lors des assemblées.
En outre, le syndic qui serait révoqué sans juste motif pourra obtenir la condamnation du syndicat à lui répararer financièrement le préjudice subi du fait de la rupture anticipée de son mandat.
Si donc ton intention est de réduire le montant de tes charges, la suppression du contrat de syndic est une manière de parvenir à cet objectif.
Toutefois, il convient de mesurer avec attention l'importance du travail que représente la gestion d'une copropriété, surtout si elle comprend de nombreux lots (beaucoup de copropriétaires).
L'économie apparente peut ainsi vite s'avérer un leurre, d'autant qu'aujourd'hui les textes législatifs et règlementaires applicables sont de plus en plus complexes et demandent à mon sens, un véritable professionnalisme dont ne dispose que rarement un copropriétaire de base.
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Merci Simka, bonne réponse que tu donnes là.
Tu penses que l'exclusion à titre individuelle est possible, légalement parlant ?
Edit: avec les bons termes, tout de suite les résultats sont plus intéressants.
Exemple
http://www.syndic-benevole.fr/ (http://www.syndic-benevole.fr/)
Comme quoi, Jilucorg, cette "joute verbale" n'aura pas été vaine ;D
Merci
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mais tu penses sincèrement convertir tous les copropriétaires à ta cause?
parce qu'en général les proprios, plus particulièrement les multi-propriétaires, moins ils en font, mieux ils se portent... donc ce type de système les arrange bien.
Réponse intéressante de simka !
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Non pas de conversion, dans l'absolu c'est les informer de mon désir de fonctionner ainsi à mon échelle au moins, et, puisque la loi l'oblige (encore que... j'y reviens) leur demander leur autorisations. Pour eux, ça ne change rien, sauf si il décide de faire pareil, mais cette décision est de leur ressort.
A propos de l'obligation par la loi de faire voter les copropriétaires pour prendre une décision les concernant, je me demande si il n'est pas possible de s'en passer en prétextant que cette décision ne s'applique qu'à moi.
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Encore un peu de formation à la copropriété!!!
Dès lors que tu ne peux retirer ton lot de la copropriété, tu es donc soumis à la loi de la majorité pour tout ce qui touche à sa gestion.
Conclusion, si tu ne parviens pas à convaincre la majorité des copropriétaires de se ranger à tes analyses, tu ne peux rien faire.
Attention, il existe plusieurs niveaux de majorité selon le type de décision à prendre.
En synthèse, sauf quelques situations particulières dans lesquelles les tribunaux sanctionnent des abus de majorité, la seule solution pour être seul maitre de tes décisions, il faut vendre ton lot et t'installer dans une maison individuelle, hors d'un lotissement ou d'une association foncière, dans lesquelles il existe aussi des règles communes contraignantes.
Puisque nous sommes sur un forum de la vie au grand air et de la survie, peut-être faut-il envisager le bivouac pour espérer la liberté et encore... rien n'est certain!!!
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Pilip,
si je comprends bien, c'est en réalité sortir ton lot individuel de la copro. Va voir là www.jurisprudentes.org/Sortie-copropriete.htm, tu auras la réponse. C'est effectivement possible, mais cela suppose une copropriété qui n'en est pas une, en réalité. Un appart, c'est exclu. Un lot de garage, qui sont artificiellement rattachés à un immeuble, alors qu'ils ont été vendus séparément, ce serait possible. Mais tu verras que la procédure est longue.
D'une manière générale, comme d'autres l'ont dit avant moi, tu peux virer un syndic professionnel, pas te passer de syndic. Et tu es obligé de respecter le règlement syndical, sauf à le faire modifier par le vote de l'assemblée syndicale dans les limites permises par les textes.
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Le grand air, le bivouac, et tout ça, c'est prévu, vendre l'apart', j'ai essayé ;D et là j'ai envie d'essayer autre chose.
Tu confirmes donc qu'à condition de convaincre la majorité des propriétaires concernés, "tout" est possible ?
Attention, il existe plusieurs niveaux de majorité selon le type de décision à prendre.
La décision ne concerne-t-elle pas uniquement le syndic et moi ?
Pourrais-tu développer ce que sont les niveaux de majorité ?
Basic, non, je ne veux pas m'exclure de la copropriété, mais uniquement rompre mon contrat avec la société qui est actuellement désignée comme syndic. Ca veut dire quand même participer à certains frais me concernant aussi, mais avoir la possibilité de faire certaines choses par soi-même, et d'économiser en conséquence.
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On progresse!!!
Tu as intégré l'impossibilité de détacher ton lot de la copropriété et d'agir autrement qu'au travers des décisions prises majoritairement par le syndicat.
Tu auras donc également compris que lorsque le syndic aura été régulièrement désigné par la copropriété, son mandat s'imposera à toi et tu ne pourras rien faire pour t'exclure.
Tu dois également noter que les charges qui te sont reclamées ne sont pas le fait du syndic, sauf en ce qui concerne ses honoraires et autres frais de gestion qui doivent être définis dans le contrat soumis à l'assemblée lors de la désignation de son syndic.
Ce qui t'est réclamé correspond donc pour l'essentiel à la gestion de la copropriété (salaires et charges gardien, eau, éléctricité, entretien, travaux, rénovation, assurances...).
Dans ces conditions, tu ne peux échapper au paiement de ces frais, répartis pour l'essentiel, en fonction des tantièmes affectés à ton lot, qui bénéficie comme les autres, de ces prestations.
Alors, sauf à assurer toi même l'entretien de l'immeuble, la sortie des poubelles par exemple et après que l'assemblée se soit prononcé par un vote te confiant ces tâches, peut être bénévolement, il n'existe pas de possibilité d'économiser pour toi seul.
En revanche rien ne t'interdit de proposer, lors d'une prochaine assemblée et après l'avoir fait inscrire par le syndic à l'ordre du jour, des mesures d'économie qui, si elles sont réelles, pourront très certainement convaincre l'ensemble du syndicat.
Et dire que je me suis inscrit sur ce forum (voir ma présentation) par goût de la randonnée, de la nature, des couteaux!!!!
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Tu auras donc également compris que lorsque le syndic aura été régulièrement désigné par la copropriété, son mandat s'imposera à toi et tu ne pourras rien faire pour t'exclure.
Même si la majorité de la copropriété accepte par le vote que le contraire soit possible ? Le syndic n'est-il pas censé se plier à la volonté des habitants ?
Alors, sauf à assurer toi même l'entretien de l'immeuble, la sortie des poubelles par exemple et après que l'assemblée se soit prononcé par un vote te confiant ces tâches, peut être bénévolement, il n'existe pas de possibilité d'économiser pour toi seul
Pourrait-on aussi imaginer, par exemple, que le nombre d'heure fournie pour telle tâche correspondent à tel montant de réduction sur les appels de fond ? Chaque propriétaire aurait le choix entre faire le boulot lui même, ou payer pour qu'il soit fait par quelqu'un d'autre.
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Précise tes questions, le contraire de quoi serait possible?
Le syndic comme je te l'ai déjà indiqué est effectivement le mandataire du syndicat, ce qui le place dans l'obligation d'appliquer les directives du syndicat.
Concernant la compensation entre heures de travail et charges, tu dois considérer qu'un tel schèma conduirait en fait à réduire le coût général des charges de la copropriété et donc à une diminution qui bénéficierait à tous les copropriétaires.
Si donc un copropriétaire se propose de réaliser gratuitement une prestation pour le compte de la copropriété, le montant des charges de copropriété baissera pour tous.
En revanche se pose la question du statut de ce copropriétaire et de la position du syndicat en cas par exemple d'accident survenant lors de l'accomplissement de la tâche concernée.
De plus, quel serait l'intéret réel et personnel du copropriétaire qui tous les matins sortirait les poubelles bénévolement?
Au delà du plaisir que cela pourrait lui procurer éventuellement, il ferait réaliser au syndicat une économie en évitant qu'un salarié ou un prestataire extérieur fasse ce travail, mais ne bénéficierait de cette économie qu'à concurrence de ses tantièmes de charges.
Il s'agirait donc d'un bénévolat sans réel retour pour ses propres finances.
Si au contraire, il recevait pour ce travail une rémunération, y compris sous forme de réduction de ses charges, il serait seul à bénéficier de l'opération puisque pour les autres copropriétaires il ne s'agirait que d'un transfert de charges.
Pour que le système soit éventuellement viable, il faudrait que chaque copropriétaire assume personnellement une tâche nécessaire au syndicat ( l'un sort les poubelles, l'autre distribue le courrier, un autre fait le ménage, un autre encore s'occupe de la plomberie, ou des travaux ....).
Dans cette hypothèse et sous réserve qu'un vote de l'assemblée en est validé le fonctionnement, les charges de copropriétés seraient naturellement réduites.
Il n'en reste pas moins que la question de la responsabilité du syndicat en cas d'accident de l'un des copropriétaires dans l'accomplissement de sa tâche reste posée, comme reste posée celle de la valorisation comparative des diverses tâches.
Il est en effet probable que celui qui sortira les poubelles tous les soirs et les rentrera tous les matins puisse considérer que sa prestation à davantage de valeur que celui qui distribuera le courrier ou que celui qui lavera les vitres.
Je te laisse imaginer les débats au cours des assemblées!!!!
Avec ta permission, je vais en rester là de ces cogitations qui à mon sens ne présentent guère d'intéret pratique.
Pour réduire les charges, mieux vaut assurément négocier tous les contrats, suivre attentivement les prestataires, en changer lorsqu'ils abusent, contrôler tous les ordres de services et les factures, entretenir les équipements avant qu'ils ne se dégradent, en un mot agir en bon père de famille!!!!
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Avec ta permission, je vais en rester là de ces cogitations qui à mon sens ne présentent guère d'intéret pratique.
Ma permission... ;D C'est une blague, j'espère, tu fais bien ce que tu veux :)
T'as déjà été d'un grand secours simka, je t'en remercie.
Je parlais du contraire de cette partie
son mandat s'imposera à toi et tu ne pourras rien faire pour t'exclure.
En gros, par le vote, pouvoir donner aux copropriétaires la liberté de ne pas payer les charges qu'ils assumeront par leurs actes (en sortant les poubelles, etc). Donc soit le propriétaire continue exactement comme avant si c'est ce qu'il désire, soit il peut s'investir personnellement dans la copropriété et ainsi réduire ses frais.
Si j'ai bien compris, c'est possible, donc restons-en là si c'est le cas :)
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Pilip,
Je comprends mieux. Ton idée est intéressante parce que normalement c'est ainsi que tu l'imagines que devrait fonctionner une copro pas trop grosse : un assemblée de copropriétaires avec un syndic bénévole, qui mettent chacun la main à la pâte pour éviter que les charges communes deviennent trop lourdes. Dans la réalité, même dans une petite copro (une dizaine de propriétaires) un syndic bénévole s'arrache les cheveux : tout le monde paye en retard les charges communes et c'est souvent le syndic bénévole qui avance le fric. Et lorsque tu as affaire à des propriétaires non occupants qui louent leur appart et n'y voient qu'une source de revenus supplémentaire,,,down:
Les syndics professionnels font leur beurre sur la flemme.
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Bonsoir,
forum usenet de juristes :
fr.misc.droit.immobilier
ou qchose dans le genre.
Accessible par Google ou logiciel de newsgroups (outlook, et surtout associés sous firefox et autres)
Peut-être aussi :
- aboutir à un changement de syndic pour la copropriété
- souvenir d'un reportage montrant des personnes qui en avait assez de se faire tondre par LEUR syndic, qui l'avaient révoqué pour gérer les affaires par elles-mêmes, au vote en assemblée, en France. Bilan : les réparations d'ascenseurs et mises en conformité sont devenues curieusement bien moins chères ...