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Auteur Sujet: Investissement immobilier : pièges à éviter ?  (Lu 3909 fois)

27 octobre 2014 à 18:34:38
Lu 3909 fois

Tompouss


Bonjour à tous,

Je ne sais pas si c'est posé au bon endroit où si ça a vraiment sa place sur ce forum, si non ne pas hésiter à me taper sur les doigts.

Je vous expose mon problème, nous vivons avec ma compagne dans un appartement dont nous ne sommes pas propriétaires, un souci de pont thermique suite à une isolation foireuse provoque une prolifération de moisissures (sympa  :glare:) que je traite un peu au jour le jour vu que mon propriétaire ne veut pas faire les travaux nécessaires. Ma compagne a depuis quelques temps des soucis de santé à cause de ces moisissures, on a investi dans du matos pour purifier l'air mais c'est un palliatif le temps de partir.

Ne souhaitant pas me retrouver à nouveau dans cette situation je souhaite acheter. Seulement pour le coup j'évolue en terrain inconnu et dans mon entourage il n'y a pas grand monde pour me conseiller.

Si on doit s'endetter sur 20 ans ou plus pour acheter une petite maison ou un appartement, j'aimerai bien ne pas me rater et surtout éviter de me mettre moi même dans une m*rde qui durera 1/4 de ma vie :-\

Du coup je suis preneur d'un peu tout ce qui concerne l'acquisition d'un bien immobilier. Les pièges à éviter tant au point de vue du financement que de ce qui pourrai se cacher derrière les murs de notre future demeure.

Merci d'avance à vous.
Sometimes you gotta remember : everyone wasn't raised like you...

27 octobre 2014 à 19:02:44
Réponse #1

raphael


Déjà tu as de la chance les taux immobiliers sont tres bas. Regardes du coté des prets  a taux fixe mais on tu peux moduler les remboursements suivant ton niveau de vie. Mais là attention tu peux moduler vers le haut uniquement (et revenir ensuite si tu le souhaites a la mensualité de départ) donc prends des mensualitsé de départ le plus adapté a ta situation actuelle.

pareil pour l'assurance chômage, prends l'option de base qui coute la moins chere car si tu le fais pas a al signature tu ne peux la prendre ensuite mais tu peux aussi la moduler.
Se connaitre et s'accepter


27 octobre 2014 à 19:42:10
Réponse #2

Ulf


Citer
Ma compagne a depuis quelques temps des soucis de santé à cause de ces moisissures, on a investi dans du matos pour purifier l'air mais c'est un palliatif le temps de partir.

Ma compagne avait un studio en région parisienne avec un problème similaire:
- constat huissier
- certificat médical
- juge de proximité

-> mise en demeure du proprio pour faire de travaux (jamais exécutés bien entendu), remboursement des loyers, logement classé insalubre...

Mais, certes, ce n'est pas le sujet.

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Citer
Du coup je suis preneur d'un peu tout ce qui concerne l'acquisition d'un bien immobilier. Les pièges à éviter tant au point de vue du financement que de ce qui pourrai se cacher derrière les murs de notre future demeure.

Pour une maison ancienne... Deux trois trucs qui me viennent à l'esprit... Non exhaustif et un peu dans le désordre... J'ai cherché à faire une bonne affaire dans l'ancien pour une résidence secondaire dans les Vosges... J'ai renoncé en raison de frais cachés pouvant faire doubler l'investissement de base.

Je cherche encore...
 
La toiture
- De l'extérieur, la charpente ne doit pas être courbe.
- Vérifier comment les tuiles sont posées (dans l'ancien, les tuiles sont simplement posées... ça ne résiste pas aux vents forts). Quel est le matériau, s'il manque des tuiles (avec des réparations en tôle ondulée...).
Dans certaines maisons anciennes on peut vérifier l'état des tuiles de l'intérieur (ce qui implique une absence d'isolation. Dans les Vosges il y a deux génération de cela, on rentrait le foin dans le grenier en hiver ce qui faisait office d'isolant, mais ce n'est pas le sujet.
- vérifier l'état de la charpente. Chercher au sol et au plafond des taches (fuites), des traces blanches ou brunes (moisissures), de la sciure + des petits trous indiquent des insectes. Bien inspecter poutre par poutre. Les travaux de toiture, ça chiffre vite en dizaines de milliers d'euros donc ça vaut la peine de passer du temps à bien regarder.

Intérieur, Rdc

Chercher des traces de salpêtre, de papier qui se décolle, de carrelage qui se soulève ou de lambris qui gondole. Signe d'infiltration.

Humer l'air, l'humidité, ça se sent.
Vérifier la présence de ventilation haute/basse.

Intérieur, Cave

Si absence de cave, demander à inspecter le vide sanitaire. S'il n'y en pas, de toutes façons l'humidité vous aura déjà fait fuir. Si présence de cave, chercher les traces d'humidité. Si il y en a à la cave, ça remontera au Rdc dès que ce sera mal chauffé (voir même avant).

équipements

Demander à voir la chaudière. Relever la date de mise en service, marque modèle et se renseigner sur le prix / efficacité du modèle.  Toutes les chaudière ne se valent et pas et il y a un énorme écart de prix d'un modèle à un autre.

Si chaudière au fioul. Demander à voir où est la cuve. En cas de cuve métal enterrée, demander si l'entretien et/ou travaux de réparation effectués. Dans tous les cas, demander à voir les avis de passage des plombiers de maintenance. Normalement, la cuve ne doit pas sentir le "mazout".

Si chaudière au gaz, demander à voir les avis de passage des plombiers de maintenance. Demander si la chaudière tourne via le réseau public ou si la réserve de gaz est privée. Demander à voir l'emplacement de la cuve de gaz, son ancienneté et sa maintenance régulière.

Si chauffage électrique: à fuir, trop cher. Les ballons d'eau chaude électrique, c'est pas mal en revanche.

Demandez si vous avez le tout à l'égout.

Sinon... En ce qui concerne la fosse sceptique... Compte tenu des changements de législation, le 3/4 du temps, vous serez obligé de la changer. Que vous optiez pour une mini station ou une fosse classique, ça se chiffrera en dizaine de milliers d'euros. Vérifiez aussi que vous aurez l'espace pour installer la fosse.

Vérifier le piquet de terre et son impédance.

Le tableau électrique doit être aux normes, c'est à dire un disjoncteur par circuit, un différentiel général et un pour la salle de bains de 30mA (si je ne m'abuse). Si il n'y pas ça, bon c'est pas trop grave... ce sera à vous de le refaire et c'est un élément de négociation.

Concernant la plomberie...  Le réseau d'eau sanitaire doit être en cuivre. Le travail doit avoir l'air propre (pas de vert de gris caca sur les soudures ni de boursouflures -fuite en préparation-, pas de tubes pincés sur les courbures etc.). On fait de plus en plus de réseau d'eau avec des tubes en PER et des raccords US... C'est pas cher, vite posé donc peu de main d’œuvre facturée mais c'est de la m*rde.
Le réseau d'eau de chauffage doit être en fer noir au moins... en galva c'est le top.

Vérifier si l'emplacement de la maison nécessite un réducteur de pression. 

L'amiante
Le diagnostic amiante doit avoir été fait. Si vous passez par un agent immobilier, il ne pourra pas vous cacher le document.
Si présence d'amiante (y compris fibrociment, lino et cie), les travaux de désamiantage et d'évacuation des déchets coutent bonbon

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Je passe les évidences comme la recherche de fissures (une maison qui s'ouvre en deux = non) ou les murs qui s'arquent.

Je passe aussi sur les demande d'ouverture de l'arrivée d'eau (et rester 1H) si vous êtes sur le point d'acheter afin de déceler d'éventuelles fuites.

Enfin, une maison ancienne dont le papier est refait, la cave repeinte, le grenier balayé etc. doit être considérée comme très suspecte (proprio qui tente de cacher les traces d'humidité).

Vérifier le voisinage et s'il est compatible avec votre mode de vie. Par exemple, perso je viendrai faire un "affut" des vendredis et samedis soirs + Dimanche en journée afin de vérifier l'absence de fêtards / fan de tunning ou sport mécanique quelconque / fan de foot / de kassos infréquentable / de mioches qui hurlent / de gros chiens qui aboient  etc. etc. etc. Je sais que je vosu fait sourire, mais les problèmes de voisinage vous pourriront 19x10^25 fois plus la vie qu'une fuite au plafond.


C'est d'autant plus vrai si la maison est mitoyenne ou avec un droit de passage, vis à vis etc...

+ cherchez un peu les faits divers de la région, où sont les ZEP, les ZUS et autres lieux à éviter. cadeau http://sig.ville.gouv.fr/atlas/ZUS/

Bon, puis bien sur, les diagnostics à jour.

Cherche aussi la présence éventuelle d'antennes GSM dans les parages, ça te ruine bien la santé en cas de trop grande proximité...

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PS: si ta femme à des PB pulmonaires, pense à bien ventiler si tu fais des travaux ou que tu installes de meubles "à pas cher" (qui restent chers d'ailleurs) neufs (formaldéhyde) + déménagement met en suspension bcp de poussières.

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allez, stop... bonne chance. Visite bien et évite le "coup de cœur dès les premières visites". Prenez le temps de retourner toute la région et de vous faire l’œil sur l'offre.
« Modifié: 27 octobre 2014 à 20:03:01 par Ulf »

27 octobre 2014 à 19:47:52
Réponse #3

Peyo


Je suis dans le même cas que toi. Le meilleur conseil que l'on m'ait donné c'est "reste réaliste".
Par exemple, je trouve une maison perdue en pleine garrigue avec un hectare de terrain et un puis alimenté, 5 kilomètres de piste pour y arriver. Premier voisin à  4,5 kilomètres et encore c'est un vignoble avec vente directe aux particuliers ... Ma définition du bonheur!
Oui mais avec deux filles en bas age, il faut se rendre à l'évidence  :'(

Blague mise à part :
- Acheter de l'ancien = visite ultérieure obligatoire avec architecte DPLG et tous les docs en mains.
- Achat neuf de chez neuf (construit) = bien surtout pour les dépenses énergétiques mais possibles surprises.
- Achat neuf de chez neuf (en construction) = rien à dire cela me fait peur  :huh:
- Achat d'une maison entre 5 et 9 ans : le top pour moi car s'il y avait un problème il se serait déclaré.

Mes deux cents :
- L'ancien : l'amiante et le plomb souvent.
- Le neuf : pourquoi absolument vouloir faire des cuisines américaines !? Penses-y si tu aimes cuisiner (fish eater inside).
- La plus belle maison du monde ne sera rien si le bruit est omniprésent.
- on ne veut pas penser à la revente mais quelques fois elle nous est obligée par la vie...

Les conseilleurs ne sont pas les payeurs, moi je cherche depuis un paquet de mois  ;)

PS : on a habité avec ma Douce dans un cabanon avec des moisissures. Depuis une belle bronchite asthmatiforme elle est allergique à tout ! Casse-toi vite !
Be Light - Be Alive

27 octobre 2014 à 21:32:50
Réponse #4

Bois San


Citer
Si on doit s'endetter sur 20 ans ou plus pour acheter une petite maison ou un appartement, j'aimerai bien ne pas me rater et surtout éviter de me mettre moi même dans une m*rde qui durera 1/4 de ma vie

Déjà se relaxer à ce sujet la: un bien ça s'achète mais ça se revend aussi.

Pour ma part je me prépare à ma 7 ème acquisition.  :)

Pour le reste du bon sens , un tour à la mairie piur savoir si des choses sont prévues, aller dire bonjour aux voisins pour 'sentir' le coin, faire plusieurs visites à des jours et heures différentes...
carpe diem

27 octobre 2014 à 23:40:51
Réponse #5

Hurgoz


Yo,

Quelques infos comme ça:
  • Vérifier si la parcelle est classée ou non comme zone à risque. Par exemple, sur un terrain avec risque d'inondation une assurance habitation ne marchera pas en cas d'inondations.
  • Un truc simple pour tester si le carrelage est bien coller: tu fais tomber une bille sur les carreaux. S'il y a une bulle d'air, ça va sonner creux et arrêter de rebondir
  • Garde à l'esprit que si tu achètes dans du neuf et qu'il y a un problème, faire jouer une décennale peut prendre plusieurs années, favorise l'entente avec ton promoteur

Tcho

Hugo
"Considérant qu'il est essentiel que les droits de l'homme soient protégés par un régime de droit pour que l'homme ne soit pas contraint, en suprême recours, à la révolte contre la tyrannie et l'oppression." DUDH

28 octobre 2014 à 00:28:00
Réponse #6

Ulf


Citer
Déjà se relaxer à ce sujet la: un bien ça s'achète mais ça se revend aussi.

En ce moment, cette affirmation est à relativiser !

1 Les prix dégringolent... Dans certaines régions bien plus que d'autres (taux de chômage, insécurité...). Ce que tu achètes aujourd’hui à tel prix, demain rien ne dit que tu récupéreras ta mise.

2 Certains biens restent longtemps sur le marché... Souvent en raison de travaux à réaliser qui font exploser le prix final.

En tout cas, c'est le constat dans ma région. C'est peut être différent ailleurs.

 

28 octobre 2014 à 07:58:59
Réponse #7

bison solitaire



On a acheté une maison il y moins de 4 ans en Auvergne à un particulier (temps de réflexion 3 minutes), et le notaire du vendeur était un copain de lycée.

On l'a revendue (suite à mutation) 2000 euros de moins que ce qu'on l'a achetée.
On y a fait des travaux (chaudière, carrelage…).
On a certes pas récupérer notre mise, mais on y a habité.

Je me disais que si le marché baissait ce n'était pas forcément grave vu que ça devrait baisser partout… Alors certes ça finit par baisser partout mais pas forcément en même temps et pas selon les mêmes proportions : en Auvergne ça a perdu entre 15 et 20 % (mais bon les taux sont bas donc on va racheter).

On a revendue ladite maison avec une agence: un agent immobilier, ça rassure les gens et surtout l'agence travaille un notaire, ce qui nous a servi lors de cette revente. La femme de l'acquéreur voulait inclure une clause de recours contre le vendeur (nous) pour une histoire de servitude de canalisation dont les plans restaient introuvables (on peut la comprendre). La notaire de l'agence nous a bien conseillé de ne rien signer de tel et même de signer en l'état le projet ce qu'on a fini par faire (je crois qu'on est resté deux heures trente chez le notaire). Ce n'était pas à nous de prendre sur nos épaules une telle responsabilité. Cette femme était juriste (et qui n'était pas là, elle était représentée par son mari, et on a donc juste conversé avec le haut parleur de son portable) et dans un tel cas, c'est pas mal d'avoir des gens qui parlent le même langage.

D'autant qu'on avait déjà fait montre de bonne foi: la maison décrite sur l'acte notariée lors de notre achat n'était pas tout à fait bonne. Il manquait quelques aménagements qui n'avaient donc pas non plus été déclarés au fisc. Nous avons donc régularisé (ce qui a quelque peu fait monter les impôts locaux)… Hé oui, vendeur et notaire copains...
« Modifié: 28 octobre 2014 à 08:44:50 par bison solitaire »

28 octobre 2014 à 08:35:59
Réponse #8

Tompouss


Merci à tous pour vos précieux conseils dont je prend bonne note. Il y a un bien qui me fait de l'oeil (seconde visite la semaine prochaine). Un appartement dans une petite copro de 5 logements avec un grand jardin. Un collègue m'a refroidi en me disant que l'on pourrait m'interdire de clôturer mon jardin (ouvert à l'heure actuelle) ou de réaliser des lits en carrés surélevés. Ce sont des éléments ratifiés dans les règlements de copros en générale ? Est-ce fréquent ?

Ces points seraient rédhibitoires, je veux pas d'un jardin où je ne peux pas détacher mon chien.
Sometimes you gotta remember : everyone wasn't raised like you...

28 octobre 2014 à 08:41:39
Réponse #9

bison solitaire


faudrait voir le règlement de copropriété… et aussi les procès-verbaux d'assemblée générale (notamment pour les travaux à venir par exemple)

28 octobre 2014 à 08:42:49
Réponse #10

Peyo


Les prix dégringolent... Dans certaines régions bien plus que d'autres (taux de chômage, insécurité...).

ça j'aimerai bien. Dans le sud (13) cela augmente en permanence même à Marseille (c'est pour dire ...).
Dans mon coin (pieds de la montagne Sainte Victoire), c'est tout bonnement comparable à certains coins de Paris   :blink:

Je crois surtout que Tompouss devrait nous en dire un peu plus sur lui  :)
On ne réfléchit pas de la même manière si on a vocation à rester dans un coin (élever une famille, emploi fixe et stable) ou si on peut être amené à bouger (emploi avec mobilité sûre) ou encore si les rentrées d'argent peuvent être instables (entrepreneur, emploi dans le privé) ...
Bien entendu, on n'est pas devin et il n'est pas possible de tout prévoir mais certains choix doivent se faire en fonction d'un certain faisceau d'indices.

Après on peut être risquophile ou bien risquophobes  ;)
Be Light - Be Alive

28 octobre 2014 à 08:57:08
Réponse #11

Tompouss


Je crois surtout que Tompouss devrait nous en dire un peu plus sur lui  :)

Euh on est tous les deux dans le privé, nos revenus sont stables, pas de risques de mutation. On est jeunes, j'ai 23 ans et ma compagne en a 22. Le but de cet achat est d'avoir notre chez nous, on cherche un coin paisible (petit village), pas trop éloigné de nos lieux de travail respectifs (en périphérie de Strasbourg), avec un jardin où faire un peu de perma et où on pourrait détacher notre chienne sans risque de divagation chez les voisins. Avec une chambre de libre pour un éventuel mini-Tompouss dans les années à venir, et aussi avec des crèches et écoles maternelles/primaires qui ne soient pas à 15km.
Sometimes you gotta remember : everyone wasn't raised like you...

28 octobre 2014 à 08:58:20
Réponse #12

raphael


Attention a la copropriété : les frais, qui s'en occupe ....
Se connaitre et s'accepter


28 octobre 2014 à 09:48:43
Réponse #13

musher


En appartement en copropriété, tu as moins besoin de t'occuper de la structure (contrairement à une maison individuelle) car tu es pas vraiment chez toi. (t'e en co-propriété)

Par contre lis très bien le contrat de co-propriété, les PV d'assemblée générale... car dans certains co-propriétés, t'es carrement pas chez toi.
Fais toi aider par un juriste si tu comprends pas tout dans le contrat ou les PV ?

Comme Raphael, regardes les frais de co propriété, les honoraires du syndic...
CA peut te faire des charges mensuelles assez élevés.
 

28 octobre 2014 à 12:00:59
Réponse #14

Coq boiteux


Pour compléter ce qui a déjà été dit, à mon avis il y a deux genres de problèmes qui peuvent se poser : à l'intérieur (les fuites et autres malfaçons...) et à l'extérieur, et qu'il faut chercher à anticiper, voire éviter.
Visiblement, tu as déjà une certaine expérience de la première catégorie. Mais en général, ça se gère, surtout si c'est chez toi : tu as la main pour faire quelque chose (évidemment, il faut essayer d'évaluer financièrement au moment de l'acquisition).

En revanche, pour le voisinage, attention, tu ne peux presque rien y faire : entre les odeurs qui proviennent de l'élevage à 200 mètres, la salle de fêtes avec un mariage tout les weekends, un voisin chasseur qui a beaucoup de copains avec des 4x4 bruyants, j'en passe et des meilleurs.

J'avais un beau père qui disait qu'en terme d'immobilier, il n'y avait qu'une chose qui comptait : l'emplacement. Il exagérait peut-être un peu, mais le fait est que la moquette, la plomberie ou autre, ça se change. les voisins, les usines, la proximité avec la crèche... c'est un autre tonneau !
Pour ma part, j'ai acheté il y a 15 ans un appartement dans un endroit de rêve (au calme, à dix minutes à pieds du centre de Lyon), avec un super cachet(poutres apparentes, vieilles pierres, entièrement refait par un designer), pour une bouchée de pain (à l'époque). Depuis, j'ai découvert le restaurant en bas de chez moi qui fait terrasse en été et l'impossibilité de laisser les fenêtres ouvertes de juin à septembre le soir. J'ai aussi fait la connaissance avec chacun des locataires du dessus, qui changent tous les 2 ans environ, qui sont parfois "bruyants" (pléonasme...) et qui ont tous eu des problèmes d'évacuation des eaux, avec dégâts des eaux à l'appui. A chaque fois, les assurances fonctionnent, mais les em*** c'est pour moi.
Mais, bon, ça reste mon "chez moi"  :love:

Il faut faire attention au tas de "petits riens" qui font un environnement qui va se révéler selon le cas exécrable (bruits, odeurs...) ou douillet (commerces de proximité, merle qui te réveille tout les matins au lever du jour, ambiance de la copro...).
A toi de voir ce qui compte pour toi, du point de vue positif ou en terme de gênes (sonores, visuelles, olfactives...)... et d'essayer de venir sur place anticiper au maximum pour découvrir tout ce qui n'est pas sur le prospectus et dans lequel vous allez vivre.

NB : évite tout de même de planter la tente devant la maison de vos rêves avant la signature d'un compromis, juste pour "entendre" l'environnement de nuit... tu risques de passer tout de suite pour un drôle d'oiseau :D

28 octobre 2014 à 12:07:22
Réponse #15

Luc


Hello,

Je connnais pas bien la région de Strasbourg mais je peux volontier vous aider pour la démarche génerale.

1er principe. L'assymmetrie d'information. Lors de l'achat d'un bien immobilier l'acheteur est toujours le moins bien informé. Il faut combler cet ecart un maximum

2. Choisir son equilibre personel entre habitation et investissement.
Un choix qui priorisera l'habitation va chercher en premier lieu, une localisation pratique pour les trajets pendulaires et une proximité avec son milieu social (proximité de la famille, des amis)
Un choix plutot investissement sacrifiera une partie de l'utilité quotidenne (qualité de vie) au profit d'un bien plus adapte a conserver sa valeur dans le temps.

3. Choisir son endroit
Apparament vous envisager un achat dans un espace periurbain. Ce type d'espace voit le prix du logement et du terrain fortement evoluer (en positif ou negatif rapidement)
Les deux principaux facteurs sont:
-L'accesbilité au centre (pôle important le plus proche et ses liens dans la structure national, ici Metz, Nancy, Strasbourg et à la premiere echelle Paris)
- La vivabilité economique du centre (nb d'emploi disponible par habitant dans l'espace accéssible pour aller au travail au quotidien)

4. Quel type de bien acheter
Appartement en coproprieté: facilité d'entretient, reduction des couts. Mais possibilité de probleme d'organisation qui peut avoir un impact important sur le prix (exemple frequent de la non-rénovation dans les copropriété)

Maison individuel: Investissement sur le terrain qui est souvent plus stable economiquement, mais gestion plus lourde, prix plus élevé

Du neuf ? bien étudier l'emplacement

De l'occasion? Faire une bonne évaluation de l'etat general. Ne pas sous-estimer le cout d'une rénovation et de l'entretien.

5. La gestion du risque
Le risque de l'investissement en une seule monnaie  (l'euro peut baisser son cours et rendre en déplacement à l’étranger plus difficile.

6. Le financement
Bien choisir son prêt (si nécessaire). En fonction de sa situation et de prévoir l’évolution sur les impots.
Prendre en compte le coût des assurances.

Difficile d'aider sans mieux connaitre la situation, si il y a des questions plus spécifiques -> mp.

28 octobre 2014 à 12:18:56
Réponse #16

Merlin-Max


En vrac, avec mon expérience de pro ayant des syndics comme clients:
-les résidences modernes sont pleines de frais(ascenseurs, VMC, pompes de relevage...)
-les résidences modernes sont souvent construites "pas cher" sur appel d'offres par des entreprises mettant la clefs sous la porte tous les 5 ans ou des gros groupes qui serrent les marges, la qualité correspond...
-éviter les grandes copros et les copros d'investissement(plein de locataires, étudiants...), ou rien ne se fait simplement, ou tous les travaux sont toujours trop chers et remis à la semaine des 4 jeudis
-favoriser les petites copros de propriétaires occupants
-éviter les gros syndics €vores, débordés et inefficaces
-favoriser les petits syndics "familliaux" qui suivent les dossier
-prendre un prêt le plus court possible pour donner moins à la banque
-prendre un prêt qui te permets de rembourser avant la fin si tu peux
-prendre un prêt à taux fixe ou variable limité(1 à 3% maxi) pour éviter les mauvaises surprises
-faire jouer la concurrence entre les banques ou faire appel à un courtier qui va négocier pour toi et dont les honoraires seront pris en charge par la banque
-acheter dans un endroit dynamique(éco' et démo') pour éviter une perte de valeur du bien
-acheter du "beau" qui se revendra mieux
-faire un PACS et un testament, que tu peux négocier gratuits avec le notaire de la transaction, pour éviter les 60% de taxes en cas de malheur
-prendre le temps lors des visites, user de son bons sens et ne pas prendre les paroles pour argent comptant, vérifier systématiquement les dires de l'interlocuteur
L'âme sûre ruse mal. ;)

28 octobre 2014 à 13:58:28
Réponse #17

Tompouss


Merci pour tous ces conseils mes gars vous êtes vraiment top   :doubleup:

Je me sens déjà mieux équipé pour les prochaines visites et discussions avec les agences/vendeurs  :)
Sometimes you gotta remember : everyone wasn't raised like you...

28 octobre 2014 à 14:12:38
Réponse #18

azur


Il y a quelques années, la zone à privilégier aux environs de Strasbourg se situait dans le quart nord-ouest, dans le polygone Strasbourg-Molsheim-Wasselone-Hochfelden-Brumath avec Truchtersheim comme centre de gravité.
C'est dans cette zone que tu pouvais trouver l'habitat à un tarif plus raisonnable en disposant d'un peu de terrain. Si tu l'as déjà parcourue, c'est une zone assez rurale, peu impactée par le tourisme, avec des construction assez traditionnelle (très souvent antérieure à 1948, date des premières aberrations thermiques).

Le corollaire, c'est que tu n'es pas très proche des grands axes routiers et des transports en commun (tram, TER), mais ça reste gérable en vélo-tram ou vélo-train.
Tout le monde savait que c'était impossible... est venu un idiot qui ne le savait pas, et qui l'a fait!

28 octobre 2014 à 14:23:07
Réponse #19

Tompouss


Oui je connais bien la zone, vu qu'on travaille tous les deux au Sud de Strasbourg on souhaite par contre éviter le Nord pour ne pas avoir les bouchons à subir.

Celui pour lequel on a notre coup de coeur pour l'instant est pas bien loin de Molsheim.
Sometimes you gotta remember : everyone wasn't raised like you...

28 octobre 2014 à 16:59:56
Réponse #20

Phil67


Il y a quelques années, la zone à privilégier aux environs de Strasbourg se situait dans le quart nord-ouest, dans le polygone Strasbourg-Molsheim-Wasselone-Hochfelden-Brumath avec Truchtersheim comme centre de gravité.
Ce qui correspond en gros au secteur du Kochersberg qui n'est plus forcément un "aussi bon plan" qu'il y a quelques années (variable selon les priorités individuelles). Le prix ont sérieusement augmenté avec la forte croissance des constructions dans le secteur (chaque village a crée son / ses lotissements), les terres agricoles de qualité qui raréfient les zones constructibles, la pression des prix sur la communauté urbaine de Strasbourg (provoquant une hausse mécanique dans le secteur mitoyen), les réaménagements de grandes fermes villageoises en résidence de standing...


Citer
C'est dans cette zone que tu pouvais trouver l'habitat à un tarif plus raisonnable en disposant d'un peu de terrain.
À relativiser : difficile aujourd'hui de me payer ce que mes parents ont pu construire dans le secteur il y a 30 ans (malgré un niveau de vie en théorie plus élevé).


Citer
Le corollaire, c'est que tu n'es pas très proche des grands axes routiers et des transports en commun (tram, TER), mais ça reste gérable en vélo-tram ou vélo-train.
Les grands axes (autoroute, RN) étaient déjà encombrés il y a plus de 20 ans, mais le boom immobilier dans ce secteur a maintenant entraîné une saturation aux heures de pointe même sur les routes secondaires convergeant vers Strasbourg (en plus de l'autoroute quasi-bloquée sur 10km à la ronde).

Du coup la question des transports en commun ou des routes saturées devient cruciale : on ne peut plus augmenter la capacité des routes (le projet du Grand Contournement Ouest n'y changerait pas grand-chose), la vitesse moyenne chute d'année en année même sans trafic (épidémie de rond-points, ralentisseurs, chicanes, traversées de villages qui se rallongent), le coût au km d'une voiture augmente plus vite que l'inflation (presque 2x plus vite : carburant, taxes, entretien).

Dans une optique d'installation à long terme dans certains cas il peut être judicieux de faire un plus gros effort au départ (financier ou en surface) pour profiter ensuite des transports en commun faisant gagner en temps et confort au quotidien et en économies sur la durée.

On peut également faire le choix de s'éloigner encore plus pour des questions de prix mais en ciblant une gare bien desservie par le TER : p.ex. Saverne - Strasbourg (~40km) en TER est plus rapide (et moins cher) que Truchtersheim - Strasbourg (~18km) aux heures de pointe. La ligne de bus-express en site propre (TSPO) jusqu'à Wasselonne va encore changer la donne.

Ceci n'est évidemment valable qu'à condition de pouvoir travailler sur Strasbourg centre ou dans un secteur proche d'une gare ou bien desservi par des transports multi-modaux.


En travaillant dans le secteur sud de Strasbourg tout le secteur nord et nord-ouest est clairement à éviter. Si j'étais dans le même cas j'étudierais sérieusement l'offre immobilière chez nos voisins allemands au raz de la frontière à proximité du pont Pflimlin. Je n'y connais strictement rien sur le sujet mais de plus en plus de strasbourgeois s'"exilent" à Kehl pour faire des économies et gagner en qualité de vie. Le marché de l'emploi y est également plus porteur même en n'étant pas parfaitement bilingue. Ici la question de la scolarité des enfants ne se pose pas encore mais elle ne doit pas être totalement insurmontable : scolarisation "hors secteur" dans une école en France sur le trajet vers le travail ou éventuellement dans une école bilingue côté allemand (les miens sont bien en cursus bilingue depuis la maternelle jusqu'au BAC alors qu'on ne parle l'allemand que sous la torture ;#).
Nous avons deux vies, la seconde commence lorsqu'on réalise qu'on en a qu'une.

28 octobre 2014 à 17:27:02
Réponse #21

guillaume


1 Les prix dégringolent... Dans certaines régions bien plus que d'autres (taux de chômage, insécurité...).

Pas forcément, il y a aussi beaucoup de décès (âge) en milieux rural...

a+

"82,3% des gens ont plus de chances d'être convaincus lorsqu'il existe un pourcentage dans la phrase."

28 octobre 2014 à 19:59:23
Réponse #22

Ulf


Pas forcément, il y a aussi beaucoup de décès (âge) en milieux rural...

a+

Oui aussi, j'ia visité beaucoup de biens suite au décès de l'occupant en effet ! Et ces personnes laissent parfois derrière elles des trucs presque en ruines... Qui restent longtemps sur le marché... donc inhabitées... donc pas chauffées (+personne pour surveiller d'éventuels dégâts)... et paf les problèmes d'humidité et cie qui s'installent... A partir de là c'est le cercle vicieux (plus le bien se dégrade et moins il se vendra facilement). 

28 octobre 2014 à 20:36:06
Réponse #23

azur


Oui aussi, j'ia visité beaucoup de biens suite au décès de l'occupant en effet ! Et ces personnes laissent parfois derrière elles des trucs presque en ruines... Qui restent longtemps sur le marché... donc inhabitées... donc pas chauffées (+personne pour surveiller d'éventuels dégâts)... et paf les problèmes d'humidité et cie qui s'installent... A partir de là c'est le cercle vicieux (plus le bien se dégrade et moins il se vendra facilement).
Paradoxalement, cette longue période inhabitée met en évidence les travers intrinsèques de la construction.
De plus, c'est un motif pour tirer les prix vers le bas.

Je viens d'en faire l'expérience, puisque je suis en train d'acheter pour une bouchée de pain une maison ancienne, inhabitée depuis 10 ans, et qui ne présente aucune trace d'humidité ou de fragilité... Du coup, avec l'économie réalisée sur l'achat, je vais pouvoir investir dans des solutions à long terme (et parfois couteuses) pour une rénovation "traditionnelle" et pragmatique.
Tout le monde savait que c'était impossible... est venu un idiot qui ne le savait pas, et qui l'a fait!

29 octobre 2014 à 16:18:43
Réponse #24

Jco


-faire un PACS et un testament, que tu peux négocier gratuits avec le notaire de la transaction, pour éviter les 60% de taxes en cas de malheur

Ca m'intéresserai d'avoir plus d'infos sur ce point, si y'en a.

 


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Bienveillance, n.f. : disposition affective d'une volonté qui vise le bien et le bonheur d'autrui. (Wikipedia).

« [...] ce qui devrait toujours nous éveiller quant à l'obligation de s'adresser à l'autre comme l'on voudrait que l'on s'adresse à nous :
avec bienveillance, curiosité et un appétit pour le dialogue et la réflexion que l'interlocuteur peut susciter. »


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